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前三季3成房企“不及格” 冲刺抢收“银十”生死线

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-10-14  浏览次数:1

原标题:前三季3成房企“不及格”冲刺抢收“银十”生死线

  前三季度,全国百强房企中有近3成企业目标完成率不足65%,占比达近三年同期最高。仅有8家目标完成率达到75%以上,显著低于2019年同期。日前,研究机构发布的一系列数字,引发业内高度关注。与此同时,从三季度青岛市场的表现来看,继表现平平的“金九”之后,“银十”又有60盘将紧急入市。采访中,业内人士纷纷表示,如果“银十”未能如愿冲量,在“三道红线”重压之下,年底或有较多房企面临生死未卜的考验。

  三成房企业绩亮红灯“三成房企业绩”亮红灯

  日前,克而瑞地产研究中心发布的报告显示,今年前三季度有近3成房企目标完成率不足65%,占比达到近三年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期加快去化,但截至9月末,仅有8家目标完成率达到75%以上,处于行业较高位,但整体占比也显著低于2019年同期。

  数据显示,今年前9个月销售排名前五的开发商分别为碧桂园中国恒大、万科、融创中国保利地产,全口径金额分别为6153亿元、5319亿元、4927亿元、3808亿元和3673亿元。报告称,从整体来看,虽然随着房企整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升。

  记者看到,百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%,较一二季度有明显恢复。但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势,供应明显放量但成交表现平平。报告显示,9月份30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%,累计成交面积环比下降4%,同比涨幅收窄至8%。具体而言,一线城市成交持续高位运行,同、环比分别增长61%和18%;26个二三线城市成交整体表现平平,环比下降7%,同比增长3%。

  市场成交乏力跟近期多地持续出台新政不无关系。据了解,自7月以来,已有深圳、东莞、杭州、成都、绍兴、徐州等超过25个城市发布30余次调控政策。在政策收紧叠加供应量井喷等多因素影响下,多个主要城市房地产行业在“金九银十”传统销售旺季,面临着比以往同期更加严峻的营销形势,冲刺销售业绩情况不容乐观。

  最近一周,房企三季度销售简报陆续出炉。记者查阅多个房企简报显示,远洋集团前9月合约销售金额760.3亿元,同比下降14%;碧桂园前9月权益销售金额4467.9亿元;融创中国前9月累计实现合同销售金额约3806.9亿元;中海地产前9月合约销售金额2571.86亿元;中梁控股2020年前9月合约销售金额1147亿元;绿城中国前9月合同销售金额约人民币1139亿元。。。。。。记者注意到,多数房企只发布了前9月的销售数据,同期数据尚未提及,不过,通过已经公布的前三季度销售数据和企业半年报来看,也可对今年的房地产行业形势管中窥豹。

  综合2020年上半年各大房企半年报来看,房企业绩分化明显。相关统计数据显示,28家公布全年销售目标的房企上半年业绩完成率均值仅为39.9%,较去年同期下降7.7个百分点。

  头部房企“找补”求冲量

  虽然百强房企操盘销售规模较一二季度有明显恢复,但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势,四季度房企去化压力仍然较高。进入十月份,各大房企抓紧销售窗口期开始积极营销去化,四季度作为市场供货高峰期,房企希望通过供货加速带动成交量的上升。迫于业绩压力,房地产企业,尤其是头部房企,新品频出、折扣力度空前。

  自恒大以“全线7折”打响“金九银十”抢收战后,便获得市场关注。10月9日,恒大发布的最新公告显示,9月1日至10月8日的38天里,恒大共实现销售额1416亿元,创同期历史新高。据记者了解,历史上从未有房企实现过单月销售千亿。去年“金九银十”,恒大曾经通过大力促销,9月与10月累计实现销售额1734亿元,连续两个月刷新房企单月销售最高纪录。

  与此同时,据恒大集团方面消息,10月8日,恒大在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等全国城市,一口气推出9个新项目,截至下午一点半,半天录得销售额超80亿元。截至10月8日,今年以来恒大累计实现销售5922.5亿元,完成全年6500亿元销售目标的91%,10月底提前完成全年目标已无悬念,并大概率完成全年8000亿元内控销售目标。

  8月份“三道红线”融资新规的出台,恒大“三道红线”全部触及。面临空前压力,高负债是恒大必须卸下的包袱。

  知名地产分析师严跃进指出,恒大大幅度促销确实有加快项目去库存方面的考虑,但更为关键的一点,是当前在“三道红线、四档管理”的大框架下,恒大此类销售内容,客观上也有助于缓解资金压力,对于降低负债压力和改善流动性等都有积极的作用。

  事实上,恒大此轮降价营销、以价换量取得的成绩不止于高额销售业绩与现金流转上。财务数据显示,与3月底恒大启动新战略相比,至9月底恒大有息负债已大幅下降534亿元,融资成本下降2.24个百分点,降负债成效显著。

  “整个四季度来看,黄金周开局并不是特别理想,多数开发商的业绩完成进度基本上在60%左右,按这个趋势,预计很多开发商无法完成全年任务,理想情况能完成70%到80%就不错了。”仲派集团副总经理张斌表示,目前青岛的开发商虽然没有像恒大那样铺天盖地的降价宣传,但实际上变相的折扣力度正逐渐加大。张斌补充道,“特别是渠道营销方面,现在很多开发商不断提高带客中介的分销佣金,比如顾客到场就送少则百元的加油卡,购房就送2000元购物卡。一旦成交,开发商给中介的单套佣金已经从三万涨成了五万,个别楼盘的中介佣金甚至高达七、八万/套。”

  “在房地产市场恢复和需求回补的背景下,积极推盘、抢收回款、保持现金流稳定、降低负债压力,已经成为四季度行业的共识。”青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江表示,进入10月份,建议开发商快速“跑盘”,想尽一切办法降低存量。龙江表示,在金融政策持续收紧的环境下,行业洗牌将愈发厉害,大型房企在面临“三道红线”考核的同时,中小开发企业则面临生死存亡的考验。

  青岛60盘入市迎“冲刺考”冲刺考

  将目光拉回到青岛。从三季度青岛新房市场的表现来看,青岛楼市一直处于比较维稳的状态中,被认为是传统淡季的7、8月份市场表现的“淡季不淡”,而被誉为楼市“金九”的9月,新房成交虽有小幅度回升,但也未出现“报复性增长”。

  从9月青岛楼市成交情况来看,房企想要通过“金九银十”这个传统置业旺季实现销售冲量面临不小难度。在“金九”前夕,据有关数据统计,9月青岛各市区将有77盘入市,然而不少项目在9月接连“爽约”,特别个别主城区的楼盘,目前仍未有开盘消息,甚至关于新盘的宣传广告也是凤毛麟角。记者走访了解到,不少楼盘因为蓄客不足而暂缓加推,爽约开盘的举动实属无奈。西海岸新区一楼盘销售负责人坦言,“客观来说,今年金九的销售情况大不如往年,我们的直观感受是客户的购买意向和买房积极性反而有所回落,还不如七八月份,原本我们项目筹划在9月来一波加推新房源,但目前剩余房源销售速度远低于我们的预判,因此加推计划只能暂时搁浅,希望10月的旺季氛围能浓一些。”

  市场的平淡不仅在楼盘销售上,9月份以来土地拍卖市场也远不及7、8月份来得热闹。记者查阅资料了解到,从9月初至今,青岛土地市场一改7、8月份的高歌猛进,9月份拍出的为数不多的地块中,均为底价成交,昔日多家房企轮番加价抢地的景象早已一去不返。

  进入“银十”,房企们都铆足了劲,做好了抢收的准备,价格大战也由此拉开序幕。据了解,10月青岛有60余个楼盘项目上市或加推,为完成全年业绩全力冲刺。对于开发商们来说,10月已经是下半年最后一个“冲刺季”,一些楼盘为了完成年度销售任务,以价换量将成为大概率事件。

  事实上,新一轮的降价促销战已经在路上。青岛资深房产评论员张百忍表示,“尤其是已深陷泥潭的部分郊区板块,价格战已在所难免。郊区项目纷纷开始暗中降价,不少楼盘单价已打破万元线,胶州个别楼盘已经降到了8000元/平方米。”

  “10月份,几乎已成房企本年度最后一轮抢收的窗口期。”张斌分析表示,“助‘金九银十’以价换量冲高后,11、12月份会出现明显的降温过程。因此当下的10月份,将成为房企四季度的冲量的最好抓手,一旦错失这个时机,不仅会让今年的业绩数字很难看,而且接下来的日子会更难过。”张斌如是说。

  27城下半年收紧楼市调控

  微调加码或成调控重点

  下半年以来开启的中国楼市调控“收紧潮”仍在持续。观察认为,此轮调控多是针对局部楼市过热的快速反应,因此政策多以微调加码为主,此前被约谈的城市普遍出台调控新政。

  10月9日晚间,徐州市发布房地产调控新政,从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策。根据国家统计局公布的数据,2020年8月,徐州新建商品住宅销售价格同比增长11.6%,且2020年以来连续8个月保持11%以上的增速,房价增长较快。

  同日,绍兴市出台楼市新政,对市区(含越城区、柯桥区、上虞区和镜湖新区)新建商品住房备案价格实行“双备案”制度。加推盘的备案价不能超过首次备案价,而新开盘项目“价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或地价与成本等因素”。

  据中原地产研究中心统计,包括徐州和绍兴在内,下半年来已有27个城市陆续收紧楼市调控政策,30多次房地产收紧调控政策发布。

  中原地产首席分析师张大伟指出,单独看徐州和绍兴的调控政策内容,与本轮收紧楼市的大部分城市接近,力度并不太强,主要是针对备案价格的收紧。但这种调整背后反映出调控风向的整体转变。

  随着楼市逐渐走出疫情阴影,7月份以来,中国房地产调控政策已从上半年的全面趋于宽松,开始出现局部针对性的收紧趋势。目前,潘浩指出,参加7月24日房地产工作座谈会(10个城市)、8月26日住房和城乡建设部部分城市房地产工作会商会(6个城市)的所有城市已全部出台了房地产调控新政。

  在政策连续升级之下,传统楼市旺季“金九银十”走势平稳。58同城、安居客发布的一份报告显示,9月份全国新房找房热度环比下跌1.7%。“十一”黄金周期间,据诸葛找房数据研究中心统计,重点10城日均销售面积为9.11万平方米,创下2015年以来国庆周的最低值,同比下降11.1%,国庆楼市交易“黄金周”已三年未现。

(文章来源:青岛财经日报)

 
 
 

 
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